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  • 浙江天鴻律師事務所

    商品房預約合同糾紛——張淳怡律師
    發布日期:2019年07月23日 瀏覽次數:465

    一、  案情焦點

    2017年12月2日,王某與A公司簽訂《B大廈認購協議書》,約定王某向A公司定購B大廈商辦樓的709室,總房款523119元。約定2017年12月2日,王某向A公司支付認購定金50000元。王某應在2017年12月20日前到A公司處簽訂正式的《商品房買賣合同》。王某如未能在約定期限內支付任一款項或簽訂《商品房買賣合同》,A公司有權解除本協議書,本協議書中所預定的房屋不再保留,A公司可自行處理,同時,王某已支付的認購定金不予退還。

    簽約當天,王某支付5萬元定金。

    后因王某為自由職業者,無法向銀行申請貸款,故未與A公司簽訂正式的房屋買賣合同。

    王某認為,A公司曾明確表示如果要購買涉案房屋則必須向銀行貸款,但由于其為自由職業者,無法申請貸款,故造成未能正式簽約的責任人應為A公司。王某起訴至法院,要求A公司退還5萬元定金。


    二、  辦案思路

    在接到A公司的委托后,張淳怡律師研究了雙方簽訂的《B大廈認購協議書》及原告王某提交的證據,認為原告的訴請沒有事實與法律依據。

    第一,未能訂立正式房屋買賣合同為原告原因。原告在與A公司簽訂《B大廈認購協議書》時,應該已完全審閱并了解過合同條款,已明確知曉了簽訂本約合同的時間以及沒有在約定時間簽訂本約合同的后果。同時,原告沒有證據表明被告要求原告的支付方式必須為貸款?,F由于原告無力向銀行貸款而無法簽訂本約合同,并且要求被告退還收取的5萬元定金。被告認為,原告應當承擔由于其原因而無法簽約本約合同的不利后果。

    第二,涉案合同應為商品房買賣預約合同。區分本約合同和預約合同的關鍵在于區分合同是否還存在法律或事實上的障礙,導致合同部分條款缺失或不確定的情形。如果存在,一般應認定為預約合同;如果不存在,則無論合同名稱為何,均應視為商品房買賣合同。

    本案中的《B大廈認購協議書》缺失了商品房價款的付款方式及付款時間、商品房交付使用條件及日期、裝飾設備標準承諾、辦理產權登記有關事宜等《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容。故該份合同僅為商品房買賣預約合同。目的僅為約定在一定期限內原被告之間簽訂本約合同,即《商品房買賣合同》。

    根據《商品房買賣合同司法解釋》第4條的規定,因原告原因未能訂立商品房買賣合同,被告有權解除合同并不予退還5萬元定金。


    三、  裁判結果

    法院在研究了雙方提供的證據,聽取了雙方律師的觀點后,采信了張淳怡律師的觀點。

    法院認為雙方簽訂的為商品房買賣預約合同,目的為約定在一定期限內簽訂本約合同,而原告無法舉證證明未簽訂本約合同是被告過錯,故根據《商品房買賣合同司法解釋》第4條的規定及雙方約定,被告有權被告有權解除合同并不予退還5萬元定金。

    最終,法院駁回了王某的訴訟請求。


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